Quanto custa construir uma casa: custo por etapa e o CUB
Atualizado: 6 de out.
Toda semana chega a mesma pergunta, por mensagem, no balcão ou na roda de conversa: "quanto custa construir uma casa de 100 m²?". A resposta honesta é "depende", mas um "depende" sozinho não ajuda ninguém. Este post mostra do que depende, como fazer uma estimativa responsável com o CUB do seu estado e para onde vai o dinheiro em cada etapa da obra.
Antes, uma confissão. Já publiquei no Instagram três tabelas de custo por etapa da obra. Quando coloquei uma ao lado da outra, elas não batiam: a cobertura aparecia com 4% a 6% numa e com 10,7% a 21,3% em outra; a fundação ia de 2,1% a 7%, conforme o card. Fui atrás de fontes com dados reais e entendi o porquê: cada tabela nasce de uma base diferente, e dificilmente duas vão bater.
Esse é o ponto central do post. Percentual por etapa e CUB por metro quadrado são ótimos para ter uma ordem de grandeza, mas nenhum dos dois é o custo da sua obra. Vamos ver como usar cada um sem se enganar e, no fim, o caminho do chute até o orçamento.
Quanto custa construir uma casa: o chute com o CUB
O CUB (Custo Unitário Básico) é o custo por metro quadrado de um projeto-padrão, calculado todo mês pelo SindusCon de cada estado com a metodologia da ABNT NBR 12.721. Ele nasceu para a incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964), mas virou a referência mais usada para responder "quanto custa, mais ou menos". Não existe CUB por cidade: o valor é estadual.
O primeiro cuidado é escolher o padrão certo. Para casa térrea, os mais usados são o R1-B (residência unifamiliar, padrão baixo), o R1-N (padrão normal) e o R1-A (padrão alto). A letra final diz respeito ao acabamento previsto no projeto-padrão da norma, não ao gosto do cliente. Uma casa "simples" com porcelanato grande, esquadria de alumínio e forro de gesso em todos os cômodos já não é R1-B.
A conta de partida é simples:
Para uma casa de 100 m² em padrão normal, com um CUB R1-N ilustrativo de R$ 2.700,00/m², o resultado é R$ 270.000,00. Esse número é o custo do "esqueleto" do projeto-padrão: materiais e mão de obra dos serviços que a norma considera. Você consulta o valor do mês do seu estado no CUB por UF do Buscador SINAPI, uma ferramenta que acompanho e venho testando, ou direto no site do SindusCon. A calculadora Quanto Custa Construir, do mesmo site, faz essa conta e mostra a variação entre estados.
Um detalhe que costuma passar batido: o SindusCon publica o CUB com e sem desoneração da folha de pagamento. A diferença está nos encargos sobre a mão de obra, e a versão certa depende do regime tributário de quem vai executar. Para estimar a obra de um cliente, use a mesma versão que você usaria no orçamento e deixe isso escrito.
O que o CUB não inclui (e por que a obra fica acima dele)
O CUB cobre só o que está no projeto-padrão da NBR 12.721. Tudo o que é particular de cada obra fica de fora, e é justamente aí que mora boa parte da diferença entre o chute e o custo real. Os itens que mais pesam são:
Terreno e o que ele exige: terraplenagem, aterro, corte, muro de arrimo, drenagem.
Fundações especiais: o projeto-padrão considera uma fundação comum; estaca, solo mole ou rocha mudam a conta.
Projetos, aprovações e taxas: arquitetura, complementares, ART/RRT, alvará, habite-se, INSS da obra.
Ligações de água, esgoto e energia, além de fossa e sumidouro onde não há rede.
Obras externas: muro, calçada, garagem descoberta, portão, paisagismo, piscina, churrasqueira.
Itens que o padrão não prevê: ar-condicionado, aquecimento solar, automação, móveis planejados.
BDI, quando a obra é contratada com construtora: administração central, riscos, impostos e lucro.
Por isso circula a regra de bolso de multiplicar o resultado por 1,3 a 1,5 para chegar perto do custo total. A calculadora do Buscador SINAPI, por exemplo, aplica 1,4. É uma aproximação útil, não um número de norma: numa obra com terreno plano, rede pública na frente e pouca área externa o fator fica baixo; num lote em declive, com arrimo e fossa, pode passar de 1,5.
No exemplo da casa de 100 m², o chute vira uma faixa: de R$ 351.000,00 (fator 1,3) a R$ 405.000,00 (fator 1,5). Essa faixa larga é honesta. Apresentar ao cliente um número único nessa fase é prometer uma precisão que ninguém tem.
Custo por etapa da obra: o que dizem as fontes
O percentual por etapa responde a outra pergunta: não "quanto custa", mas "para onde vai o dinheiro". Ele ajuda a montar um cronograma físico-financeiro inicial, conferir se um orçamento está desequilibrado e explicar ao cliente por que o acabamento pesa tanto. O problema é tratar uma tabela como verdade universal.
A melhor base que encontrei é um estudo de professores da UTFPR de Pato Branco (Miotti, Milani e Wissmann, 2012). Eles levantaram a distribuição de custo de 398 casas financiadas pela Caixa em 37 municípios do Sudoeste do Paraná e do Noroeste de Santa Catarina, incluindo Pato Branco, Francisco Beltrão, Dois Vizinhos e Dionísio Cerqueira. Foram 342 casas de até 100 m² (média de 62,57 m², térreas) e 56 acima de 100 m² (média de 163,02 m², dois pavimentos), todas por administração direta e sem BDI. O artigo ainda compara os números com referências clássicas da literatura.
Agrupei os subitens do estudo nas mesmas etapas das outras fontes para dar para comparar:
Etapa | Moraes (2007) | Guia da Construção (2011) | Casas até 100 m² (UTFPR) | Casas acima de 100 m² (UTFPR) |
Serviços preliminares | 2 a 4% | 2,4 a 3,8% | 4,0% | 3,7% |
Fundações (infraestrutura) | 3 a 7% | 3,8 a 4,5% | 10,9% | 9,4% |
Estrutura (superestrutura) | 14 a 22% | 12,4 a 17,1% | 7,3% | 13,8% |
Alvenaria (vedação) | 2 a 5% | 6,9 a 10,8% | 9,8% | 9,1% |
Cobertura | 4 a 8% | 4,4 a 9,6% | 10,4% | 8,1% |
Impermeabilização | 2 a 4% | 0,4 a 0,8% | 0,3% | 0,4% |
Esquadrias | 4 a 10% | 7,3 a 13,5% | 8,0% | 7,4% |
Vidros | 1 a 2,5% | 0,4 a 0,7% | 4,0% | 3,1% |
Revestimentos de paredes, forros e pisos | 15 a 32% | 23,7 a 29,5% | 33,1% | 33,4% |
Pintura | 4 a 6% | 5,7 a 7,4% | 6,3% | 5,8% |
Instalações elétricas | 5 a 7% | 3,8 a 4,8% | 4,3% | 3,9% |
Instalações hidrossanitárias | 7 a 11% | 11,2 a 13,2% | 5,4% | 5,2% |
Serviços complementares | 0,5 a 1% | 0,5 a 0,7% | 2,8% | 2,6% |
Fontes: Moraes (2007) e Guia da Construção (2011), conforme reproduzidos em Miotti, Milani e Wissmann (2012); colunas UTFPR agrupadas a partir das médias por item do mesmo artigo. Moraes inclui ainda projetos e aprovações (5 a 12%), que as demais fontes não separam. As médias do estudo foram calculadas item a item e, somadas, passam um pouco de 100%; leia como ordem de grandeza, não como soma fechada.
Por que as tabelas não batem
Olhando a tabela, dá para ver que a mesma etapa pode variar duas ou três vezes conforme a fonte. Isso não quer dizer que uma esteja certa e as outras erradas. Quatro coisas explicam a maior parte da diferença:
Tipologia. Em prédio, o telhado se divide por muitos pavimentos e a estrutura pesa mais; em casa térrea, a cobertura e a fundação ganham peso. Não por acaso, Goldman (1997), cuja referência é de edificações maiores, aponta cobertura de 0,6 a 1,1%, enquanto as casas térreas do estudo chegaram a 10,4%.
O que entra em cada etapa. Uma fonte põe pisos dentro de "revestimentos", outra separa; uma junta louças e metais nas instalações, outra joga em "aparelhos". A instalação hidrossanitária de 5% num lugar e de 12% em outro tem muito a ver com isso.
Região e solo. Nas casas do Sudoeste do PR, a fundação ficou entre 9 e 11%, mais que o dobro das referências nacionais. É o terreno da região pesando.
Época. Os dados são de 2007 a 2011. As proporções mudam devagar, mas mudam: quando aço, cobre ou cimento sobem mais que o resto, a fatia das etapas que dependem deles cresce.
O recado é usar o percentual como referência para conferir, nunca como régua para cortar. Se o seu orçamento mostra a fundação com 10%, isso não está "errado" porque a tabela diz 4%: pode ser exatamente o retrato do seu terreno.
Por que duas casas com o mesmo acabamento custam diferente
Esta é a parte que o cliente mais estranha. "Meu vizinho fez uma casa igual e gastou menos." Pode ser verdade e as duas obras estarem bem orçadas. O acabamento é só uma das variáveis; as que mais mexem no custo costumam estar em outro lugar.
O terreno e a fundação. Lote plano com solo firme pede uma fundação simples. Lote em declive, aterro recente ou solo fraco pede corte, aterro compactado, arrimo, estacas ou blocos maiores. O estudo da UTFPR mostrou isso na prática: a fundação das casas da região ficou entre 9 e 11% do custo, contra 4 a 7% das referências nacionais.
A forma do projeto. Duas casas de 100 m² podem ter perímetros bem diferentes. Uma planta quadrada de 10 × 10 m tem 40 m de parede externa; uma planta recortada, com o mesmo 100 m², passa fácil de 50 m. Mais perímetro significa mais fundação corrida, mais viga baldrame, mais reboco externo, mais pintura e mais encontros de telhado. Pé-direito alto e telhado com muitas águas seguem a mesma lógica.
O prazo. Obra que se arrasta custa mais. Os materiais sobem com o tempo (o CUB R8-N do Paraná subiu cerca de 6% nos 12 meses até junho de 2026), a equipe e o canteiro ficam mais tempo mobilizados e os serviços parados se deterioram. Obra feita "aos poucos", conforme o dinheiro entra, é a que mais sofre com isso.
O desperdício. Perda de material e retrabalho entram direto no custo. Um projeto bem compatibilizado, com paginação de piso e modulação de alvenaria, gasta menos que outro igual executado no improviso.
A logística e a mão de obra local. Distância dos fornecedores, frete, disponibilidade de equipe qualificada e o modelo de contratação (empreitada global, por etapa ou administração) mudam o preço final, mesmo com o mesmo projeto.
Um exemplo hipotético ajuda a ver o tamanho do efeito. Duas casas de 100 m², mesmo padrão e mesmo acabamento, partindo dos mesmos R$ 351.000,00 estimados:
Item | Casa A | Casa B |
Estimativa de partida (CUB × área × 1,3) | R$ 351.000,00 | R$ 351.000,00 |
Terreno | Plano, solo firme | Declive, parte em aterro |
Fundação reforçada | — | + R$ 25.000,00 |
Muro de arrimo | — | + R$ 30.000,00 |
Esgoto | Rede pública | + R$ 12.000,00 (fossa e sumidouro) |
Planta | Retangular | Recortada, cerca de 25% mais perímetro: + R$ 15.000,00 |
Prazo | 10 meses | 16 meses: + R$ 10.000,00 |
Perdas e retrabalho | Dentro do previsto | + R$ 12.000,00 |
Total | R$ 351.000,00 | R$ 455.000,00 |
Valores ilustrativos, só para mostrar a ordem de grandeza. A casa B ficou cerca de 30% mais cara sem trocar um único revestimento. Nenhum desses itens aparece no CUB, e quase todos dependem de informações que só existem depois de visitar o terreno e ter o projeto em mãos.
Armadilhas comuns na estimativa por m²
Comparar CUB com proposta de construtora. O CUB é custo; a proposta é preço, com administração, riscos, impostos e lucro dentro. Achar a proposta "cara" porque está acima do CUB é comparar coisas diferentes. Se quiser entender essa diferença, a calculadora de BDI mostra quanto cada parcela pesa.
Escolher o padrão pelo nome, não pelo projeto. O cliente diz "casa simples" e o projeto tem porcelanato 90 × 90, esquadria de alumínio com vidro temperado e forro de gesso em tudo. O padrão vem da especificação, não da expectativa.
Usar o CUB do mês errado ou de outro estado. O CUB é estadual e mensal. Valor de outro estado, ou de um ano atrás, já desloca a estimativa antes de qualquer outra variável entrar.
Esquecer o que está fora do lote padrão. Muro, calçada, ligações, fossa, projetos e taxas costumam somar dezenas de milhares de reais e não estão no CUB. É o tipo de esquecimento que vira "a obra estourou" lá na frente.
Tratar o percentual por etapa como teto. "A fundação não pode passar de 5%" é uma frase perigosa. Se o terreno pede mais, cortar a fundação para caber na tabela é a pior economia possível.
Apresentar um número único cedo demais. Nessa fase, o honesto é falar em faixa e explicar o que pode empurrar o valor para cima ou para baixo. O número fechado vem com o orçamento.
Do chute ao orçamento: quando cada ferramenta serve
A estimativa vai ficando mais precisa à medida que o projeto evolui, e cada fase tem a ferramenta certa:
Ideia ou terreno escolhido, sem projeto. CUB × área × fator, sempre em faixa. Serve para saber se a obra cabe no bolso e se vale seguir.
Anteprojeto pronto. Estimativa paramétrica: o CUB do padrão certo, os percentuais por etapa para distribuir o valor no tempo e os itens fora do CUB já levantados (terreno, ligações, muro, projetos).
Projeto executivo. Orçamento analítico: levantamento de quantitativos, composições de custo (o SINAPI é uma boa base de referência) e cotação dos itens que mais pesam. Só aqui o número deixa de ser estimativa.
Pular direto da fase 1 para o contrato é o caminho mais curto para o aditivo e a obra parada. Para quem quer fazer o orçamento da fase 3 sem planilha complexa, a ObraExata é uma ferramenta que acompanho e apoio: orçamento simples, gratuito, na nuvem e com BDI integrado.
Resumindo
O CUB responde "quanto custa, mais ou menos"; o percentual por etapa responde "para onde vai o dinheiro"; só o orçamento responde "quanto custa a sua obra".
Usar os dois primeiros como ponto de partida é ótimo. Usar como resposta final é o erro.
Se quiser fazer a sua estimativa agora, comece pelo CUB do seu estado ou pela Casa Paramétrica. O importante é entender que cada decisão de projeto tem impacto no custo e aquilo que ainda não foi definido também aumenta a incerteza da estimativa.
E se você trabalha com orçamento e tem dados de custo por etapa das suas obras, me conta nos comentários ou no Instagram: comparar números reais da região é o que torna essas referências mais confiáveis.
Episódio 1 da série Meu primeiro orçamento de obras: como estimar uma casa com o CUB, para onde vai o dinheiro em cada etapa e por que casas iguais custam diferente.
Série Meu primeiro orçamento de obras · Guia da série · Próximo: Próximo: Episódio 2 — O orçamento não começa no SINAPI: escopo e EAP primeiro
Referências
ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12.721: avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios. Rio de Janeiro: ABNT, 2006.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
BUSCADOR SINAPI. CUB por estado e Quanto custa construir. Acesso em: out. 2026.
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SINAPI.
GOLDMAN, P. Introdução ao planejamento e controle de custos na construção civil brasileira. 3. ed. São Paulo: Pini, 1997.
GUIA DA CONSTRUÇÃO. Índices e custos. São Paulo: Pini, n. 119, p. 56-59, jun. 2011.
MIOTTI, L. A.; MILANI, C. J.; WISSMANN, L. Os custos na construção civil: comparativo de valores percentuais de etapas construtivas de obras residenciais. In: COBRAC 2012 – Congresso Brasileiro de Cadastro Técnico Multifinalitário. Florianópolis: UFSC, 2012.
MORAES, M. Equilibre as despesas de cada fase. Arquitetura & Construção, ano 23, n. 3, p. 106-110, 2007.
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