EAP de obra: por que o orçamento não começa no SINAPI
Atualizado: 3 de out.
Quem vai fazer o primeiro orçamento quase sempre começa do mesmo jeito: abre o SINAPI, digita "alvenaria", acha uma composição que parece servir e copia o preço. Depois vêm o concreto, o reboco, o piso. Em uma tarde a planilha tem cinquenta linhas e um total, e a sensação é de trabalho bem feito.
O problema é o que não está nas cinquenta linhas. O banco de preços responde quanto custa um serviço, mas não diz quais serviços a sua obra tem. Quem orça a partir dele orça a partir do que lembrou, e o que não lembrou some da conta: a drenagem do terreno, a casa de bombas, a impermeabilização da floreira. Esses itens reaparecem depois, na obra, com o nome de "imprevisto".
Este é o episódio 2 da série Meu primeiro orçamento de obras. No episódio 1, a conversa parou na estimativa pelo CUB, que é o que dá para fazer antes do projeto. Com o projeto em mãos, o próximo passo ainda não é o preço: é definir o escopo e organizá-lo numa EAP de obra. É isso que este post mostra, com a mesma casa de 100 m² do episódio anterior e dois prompts de IA para adiantar a parte braçal.
Por que o orçamento não começa no SINAPI
O SINAPI é um catálogo de serviços com custo de referência, organizado por tipo de serviço: alvenarias, revestimentos, instalações, e assim por diante. Ele foi feito para precificar, não para descrever a sua obra. Abrir o catálogo primeiro é como ir ao mercado sem lista: você sai com o que viu na prateleira, e o que não estava à vista fica para trás.
No orçamento, "o que fica para trás" costuma ser sempre a mesma família de serviços. São itens que não aparecem com destaque na planta baixa, que estão espalhados entre projetos diferentes ou que nem estão desenhados:
Drenagem pluvial. Calhas e condutores aparecem no projeto de cobertura, mas as caixas de areia, a tubulação enterrada e a descarga na sarjeta muitas vezes não estão em projeto nenhum.
Casa de bombas e reservatório inferior. Quando a pressão da rede não chega à caixa d'água, ou quando há cisterna, a bomba, o abrigo e a ligação elétrica viram uma pequena obra dentro da obra.
Impermeabilização especial. A do baldrame quase todo mundo lembra. A da floreira, da laje exposta, do reservatório enterrado e do muro de arrimo fica de fora com frequência.
Serviços fora da casa. Ligações de água, esgoto e energia, fossa e sumidouro, muro, calçada e portão. No exemplo do episódio 1, só a fossa com sumidouro somava R$ 12.000,00.
Nada disso é falha do SINAPI. Os serviços estão lá; o que falta é saber que eles fazem parte da obra. O próprio TCU, nas Orientações para elaboração de planilhas orçamentárias de obras públicas, divide o processo em três grandes etapas: levantar e quantificar os serviços, avaliar os custos unitários e definir o BDI. O banco de preços entra só na segunda. Antes dele vem a pergunta "o que será construído?", e a ferramenta para responder é a EAP.
O que é EAP de obra, sem jargão
EAP é a sigla de Estrutura Analítica do Projeto (em inglês, WBS, de Work Breakdown Structure). O nome vem do gerenciamento de projetos, mas a ideia é simples: pegar a obra inteira e dividir em partes menores, nível por nível, até chegar a pacotes de serviço que dá para medir e precificar. Em orçamento de edificação, a divisão mais comum tem três níveis: etapa, subetapa e serviço.
Na prática fica assim: a etapa "Infraestrutura" se divide em "Movimento de terra" e "Fundações"; "Fundações" se divide em escavação, lastro, forma, armadura e concreto. Cada linha do último nível é algo que alguém executa na obra e que tem unidade de medida. É nesse nível que, mais adiante, entram os quantitativos e as composições.
Existe uma regra que vale mais do que qualquer modelo pronto, a chamada regra dos 100%, descrita no Guia PMBOK: a EAP precisa conter todo o trabalho do escopo, e nada além dele. Cada nível de baixo soma exatamente o nível de cima. Para o orçamento, a consequência é direta. O que não está na EAP não existe no orçamento, e não vai aparecer depois por mágica.
Um cuidado com a palavra "projeto": no PMBOK, projeto é o empreendimento todo; na obra, projeto é o conjunto de desenhos. Para não confundir, neste post "projeto" quer dizer os desenhos e o memorial, e a EAP organiza a obra que eles descrevem.
Do projeto e do memorial à EAP: a casa de 100 m²
Vamos montar a EAP da mesma casa térrea de 100 m² do episódio 1, agora com o projeto completo em mãos: arquitetura, estrutural, fundações, elétrico, hidrossanitário e memorial descritivo. O método é menos sofisticado do que parece. Você percorre cada prancha e cada item do memorial e pergunta: que serviço isso gera na obra?
Um jeito que ajuda muito é "construir a casa de cabeça", na ordem em que ela vai ser executada. Primeiro o terreno é limpo e a obra é locada, depois vem a fundação, depois a estrutura, as paredes, o telhado. Seguir a ordem de execução evita pular etapas e já deixa a EAP pronta para virar cronograma lá no episódio 9.
Etapa (nível 1) | Subetapas e serviços principais (níveis 2 e 3) | De onde sai |
1. Serviços preliminares | Placa de obra, ligações provisórias de água e energia, barracão, limpeza do terreno, locação da obra | Planta de situação, memorial, exigências da prefeitura |
2. Infraestrutura | Movimento de terra; fundações (escavação, lastro, forma, armadura, concreto); vigas baldrame | Levantamento topográfico, sondagem, projeto de fundações |
3. Superestrutura | Pilares, vigas e lajes (forma, armadura, concreto) | Projeto estrutural |
4. Vedações | Alvenaria de vedação, vergas, contravergas, encunhamento | Plantas e cortes de arquitetura |
5. Cobertura | Estrutura do telhado, telhas, cumeeiras, rufos, calhas e condutores | Projeto de cobertura, cortes |
6. Impermeabilização | Baldrame, áreas molhadas, floreiras, lajes expostas, reservatórios | Memorial, detalhes de arquitetura |
7. Esquadrias e vidros | Portas, janelas, ferragens, vidros, peitoris | Quadro de esquadrias |
8. Revestimentos, forros e pisos | Chapisco, emboço, reboco, revestimento cerâmico, contrapiso, piso, rodapé, forro | Memorial de acabamentos, plantas de piso e forro |
9. Pintura | Selador, massa, tinta em paredes, tetos e esquadrias | Memorial de acabamentos |
10. Instalações elétricas | Entrada de energia, quadro, eletrodutos, fiação, tomadas e interruptores, luminárias | Projeto elétrico |
11. Instalações hidrossanitárias | Água fria e quente, esgoto, drenagem pluvial, reservatórios, casa de bombas, louças e metais | Projetos hidrossanitário e de águas pluviais |
12. Serviços complementares e externos | Ligações definitivas, fossa e sumidouro, calçadas, muro, portão, limpeza final | Implantação, exigências das concessionárias |
Exemplo elaborado para este post. As etapas seguem o agrupamento usado na tabela de custo por etapa do episódio 1, o que permite comparar o orçamento pronto com aquelas faixas de referência.
Repare na terceira coluna. Ela parece burocracia, mas é a parte mais útil da tabela: cada linha da EAP aponta para o documento que a justifica. Quando alguém perguntar por que a impermeabilização da floreira está no orçamento, a resposta é "está no detalhe da prancha tal", não "achei que precisava". E quando um documento não aponta para nenhuma linha, você achou um serviço esquecido.
Dois cuidados práticos. Primeiro, numere a EAP desde o início (1, 1.1, 1.1.1): é essa numeração que vai ligar a EAP à memória de cálculo e à planilha. Segundo, quando o memorial e o desenho discordarem (o memorial diz porcelanato, a planta de piso diz cerâmica), anote a divergência e pergunte a quem projetou. Escolher sozinho, em silêncio, é como nasce o aditivo.
Se o projeto foi feito em BIM, boa parte dessa organização pode sair do próprio modelo, e já falei disso no post sobre o uso do BIM nos orçamentos de obras públicas. Mas o modelo só traz o que foi modelado. A pergunta "tudo o que precisa ser construído está aqui?" continua sendo sua.
A sequência rastreável: Projeto → EAP → Memória → Serviços → Preços
A EAP é o segundo elo de uma corrente de cinco. Cada elo responde a uma pergunta diferente, e cada um depende do anterior. Quando a corrente está inteira, qualquer número do orçamento pode ser refeito por outra pessoa a partir dos documentos. É isso que a série chama de orçamento rastreável.
Projeto: o que foi definido? Desenhos, memorial e especificações. É a fonte de tudo; o orçamento não inventa nada que não esteja aqui ou que não tenha sido perguntado a quem projetou.
EAP: o que será construído? O projeto reorganizado em etapas e serviços, com a regra dos 100%. É o assunto deste episódio.
Memória de cálculo: quanto de cada coisa? As medições, item a item da EAP, com a conta registrada e a prancha de origem. Tema do episódio 3.
Serviços: como será feito? A composição que representa cada serviço, com seus insumos, coeficientes e mão de obra. Tema do episódio 4.
Preços: quanto custa? A referência de custo, a planilha e o BDI. Só aqui o banco de preços entra de verdade, nos episódios 5 a 8.
O valor da corrente aparece quando ela quebra. Sem EAP, a memória de cálculo mede o que lembrou de medir. Sem memória, o quantitativo da planilha é um número que ninguém sabe de onde saiu. Sem a ligação entre serviço e EAP, um item duplicado ou esquecido passa por qualquer conferência de fórmula. Em obra pública isso deixa de ser boa prática e vira exigência: a Lei 14.133/2021, no art. 6º, XXV, pede no projeto básico um orçamento detalhado fundamentado em quantitativos, e o Decreto 7.983/2013 define como o orçamento de referência deve ser montado.
Na obra privada, ninguém vai exigir isso por lei. Mas o cliente vai perguntar "por que tão caro?", e a obra vai ter imprevistos. Nas duas situações, quem tem a corrente inteira responde com documento; quem não tem responde com opinião.
Armadilhas comuns na EAP de obra
Copiar a estrutura do banco de preços. Montar a EAP com os grupos do SINAPI parece prático, mas é o mesmo erro do começo do post com outra roupa. O catálogo organiza serviços por tipo; a EAP organiza a sua obra. A primeira nunca vai ter a casa de bombas, porque não sabe que ela existe.
Organizar por disciplina de projeto. "Arquitetura", "Estrutural", "Elétrico", "Hidráulico" como etapas é uma tentação, porque é assim que os projetos chegam. O problema é que serviços que dependem de mais de um projeto, como a drenagem, a impermeabilização ou os rasgos e enchimentos de instalação, caem no meio do caminho e ninguém pega. Organize pelo que vai ser construído, e use os projetos como fonte.
Detalhe demais ou de menos. Uma EAP com 400 linhas para uma casa de 100 m² vira uma planilha que ninguém confere. Uma com "Instalações: 1 vb" esconde metade da obra. O ponto certo é o nível em que cada linha tem unidade de medida e pode receber uma composição. Se você não consegue dizer em que unidade mede o item, ele ainda precisa ser aberto.
"Verba" sem descrição. Às vezes um item precisa mesmo entrar como verba, como uma ligação cuja taxa ainda não foi informada pela concessionária. Tudo bem, desde que a linha diga o que está incluído e de onde saiu o valor. Verba muda, sem descrição, é o lugar onde os esquecimentos se escondem.
Esquecer o que fica fora da casa. A EAP tende a terminar onde termina a planta baixa. Muro, calçada, ligações definitivas, fossa, portão e limpeza final ficam do lado de fora do desenho, e por isso ficam do lado de fora do orçamento. No episódio 1, esses itens explicavam boa parte da diferença entre o CUB e o custo real.
Tratar a EAP como pronta. A EAP é revisada a cada versão do projeto. Se o cliente decidiu trocar a laje por forro de PVC na varanda, a mudança precisa passar pela EAP antes de chegar à planilha, senão o orçamento e o projeto começam a contar histórias diferentes.
A pergunta de conferência: tudo o que precisa ser construído está aqui?
Antes de passar para os quantitativos, vale parar e fazer essa pergunta com a EAP impressa ao lado do projeto. A conferência tem dois sentidos. Do projeto para a EAP: cada prancha, cada detalhe e cada item do memorial gerou pelo menos uma linha? Da EAP para o projeto: cada linha aponta para um documento que a justifica? Linha sem documento é suposição; documento sem linha é serviço esquecido.
Para apoiar essa revisão, deixo uma lista curta dos serviços que mais escapam no primeiro orçamento de casa. Ela não substitui a leitura do projeto, mas pega boa parte dos esquecimentos:
Preliminares: ligações provisórias, barracão e sanitário de obra, locação, limpeza e retirada de entulho durante a obra.
Infraestrutura: corte, aterro e compactação, reaterro das valas, lastro de concreto magro, impermeabilização do baldrame.
Estrutura e vedações: vergas e contravergas, encunhamento, enchimento de rasgos de instalação.
Cobertura: rufos, contrarrufos, calhas, condutores e a ligação deles com a drenagem.
Instalações: entrada de energia e padrão da concessionária, aterramento, drenagem pluvial no terreno, cisterna, casa de bombas, aquecimento de água.
Acabamentos: soleiras, peitoris, rodapés, rejunte, ferragens, bancadas.
Externos: ligações definitivas, fossa e sumidouro, calçada e passeio público, muro, portão, limpeza final.
Se a sua EAP passou pelas duas conferências e pela lista, ela está pronta para o próximo passo: medir cada linha.
Onde a IA ajuda (e onde não ajuda)
Montar a primeira versão da EAP é um trabalho de organização, e organização de texto é algo que as ferramentas de IA fazem bem. Elas leem um memorial de 30 páginas em segundos e devolvem uma estrutura arrumada. O que elas não fazem é saber o que existe no seu terreno, nem garantir que leram tudo. Por isso os dois prompts abaixo pedem estrutura e perguntas, nunca números.
O primeiro gera a EAP preliminar. Cole o texto do memorial descritivo (ou anexe o arquivo) logo depois do prompt:
Você é um engenheiro orçamentista experiente em obras residenciais no Brasil.
A partir do memorial descritivo abaixo, monte uma EAP preliminar da obra para orçamento, com:
- até 3 níveis (etapa, subetapa, serviço), numerados (1, 1.1, 1.1.1);
- etapas na ordem de execução da obra;
- para cada serviço, a unidade de medida provável (m², m³, m, kg, un ou vb);
- para cada serviço, o trecho do memorial que o justifica.
Regras:
- Não informe preços, custos, coeficientes nem quantidades.
- Não invente serviços que o memorial não sustenta. Se achar que falta algo, liste no final em "Itens a confirmar com o projetista", explicando por quê.
- Aponte divergências ou ambiguidades do memorial em "Pontos ambíguos".
Memorial descritivo:
[cole aqui]O segundo confere a EAP contra os serviços que costumam ser esquecidos. Use com a sua EAP já revisada, não com a que a IA gerou sem conferência:
Você é um engenheiro orçamentista revisando a EAP de uma obra residencial.
Compare a EAP abaixo com os serviços frequentemente esquecidos em orçamentos de casas: drenagem pluvial no terreno, casa de bombas e reservatório inferior, impermeabilizações (baldrame, áreas molhadas, floreiras, lajes expostas, reservatórios), vergas e contravergas, rufos e calhas, entrada de energia e aterramento, ligações definitivas, fossa e sumidouro, calçadas, muro, portão e limpeza final.
Responda com uma tabela: serviço, "está na EAP?" (sim, não ou não dá para saber), onde deveria entrar e que pergunta fazer ao projetista ou ao cliente.
Não informe preços, quantidades nem coeficientes.
EAP:
[cole aqui]Duas observações honestas. A IA vai errar: vai inventar serviço que o memorial não pede, juntar coisas que deveriam estar separadas e, de vez em quando, pular um capítulo inteiro do arquivo. E ela escreve tudo isso com a mesma segurança com que acerta. O resultado é um rascunho para você revisar contra o projeto, linha por linha, com a conferência da seção anterior. Quem assina o orçamento é você.
A outra é sobre números. Se você pedir, a IA vai dar quantidades, coeficientes e preços com cara de definitivos. Não use. Ela não mediu o seu projeto e não consultou a referência do seu estado no mês certo. Os episódios seguintes mostram de onde esses números saem de verdade.
Antes de abrir o banco de preços
O banco de preços responde quanto custa; a EAP responde o que será construído, e só a segunda impede que o orçamento esqueça metade da obra. Antes de procurar o primeiro código no SINAPI, tenha a EAP numerada, conferida contra o projeto e com cada linha apontando para o documento que a justifica.
No próximo episódio, cada linha dessa EAP vai ganhar um número: o levantamento de quantitativos, com a memória de cálculo que outra pessoa consegue refazer. Se você testar os prompts com um memorial seu, me conta nos comentários ou no Instagram o que a IA acertou e o que ela inventou. Esses casos reais ajudam a melhorar o assistente que vem no episódio 10.
Série Meu primeiro orçamento de obras · Episódio 2 de 10 · Anterior: Episódio 1 — Quanto custa construir uma casa? A estimativa antes do projeto · Próximo: Episódio 3 — Levantamento de quantitativos · Ver a série completa
Referências
BRASIL. Decreto nº 7.983, de 8 de abril de 2013. Estabelece regras e critérios para elaboração do orçamento de referência de obras e serviços de engenharia, contratados e executados com recursos dos orçamentos da União.
BRASIL. Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021. Lei de Licitações e Contratos Administrativos.
BRASIL. Tribunal de Contas da União. Orientações para elaboração de planilhas orçamentárias de obras públicas. Brasília: TCU, 2014.
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SINAPI.
PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE. Um guia do conhecimento em gerenciamento de projetos (Guia PMBOK). 6. ed. Newtown Square: PMI, 2017.
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