Custo e preço de obra: o BDI na prática
Atualizado: 3 de out.
A planilha da casa-exemplo fechou em R$ 184.970,78. As fórmulas conferem, a curva ABC foi feita, os itens que mais pesam foram revisados. Agora vem a pergunta que todo mundo faz nessa hora: é esse o valor que vou cobrar? Não. Esse número é o custo direto. Ele paga o material, a mão de obra e o equipamento de cada serviço, mas não paga o escritório, os impostos, o risco de a obra dar errado nem o lucro de quem constrói.
Este é o episódio 8 da série Meu primeiro orçamento de obras. No episódio 7, montamos e conferimos a planilha de uma casa hipotética de 70 m². Agora vamos levar essa mesma casa do custo ao preço (diferenciando custo e preço de obra), com o BDI, e ver por que a conta não é "somar uns 20%". No caminho, volta a dúvida de um post do Instagram: quando alguém diz "8% de lucro", é 8% de quê?
Custo e preço de obra: direto, indireto e preço de venda
Três nomes resolvem boa parte da confusão. O custo direto é o que dá para medir e apropriar serviço por serviço: os 33 itens da planilha, com quantidade, composição e preço. O custo indireto é o que a obra consome sem estar ligado a um serviço específico, como o engenheiro, o mestre, o canteiro e o escritório da empresa. E o preço de venda é o que o cliente paga: custo direto, custo indireto, impostos e lucro, tudo junto.
A fórmula que liga custo e preço é curta:
Preço de venda = custo direto × (1 + BDI)
O BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) é o percentual que transforma o custo direto em preço. Nele cabe o que não dá para medir item a item. O resto, mesmo que tenha cara de "indireto", vai para a planilha.
E aqui está a armadilha do nome. Pela regra que o TCU consolidou para obra pública, e que vale como boa prática para qualquer obra, administração local, canteiro e mobilização ficam fora do BDI. Eles são custos diretos, entram na planilha como itens próprios, porque dá para medir: tantos meses de engenheiro, tantos meses de mestre, um barracão.
A casa-exemplo do episódio 7 serve de lição nesse ponto. Ela tem instalações provisórias (item 1.2), mas não tem nenhuma linha para quem vai tocar a obra. Nem engenheiro, nem mestre. Se isso também não for para o BDI (e não deve), simplesmente não está em lugar nenhum. Só como ordem de grandeza: o TCU encontrou administração local média de 6,23% do custo direto em obras de edificação, o que daria uns R$ 11,5 mil nesta casa. É um número de obra pública, não uma regra para casa, mas mostra o tamanho do buraco. Vou manter a planilha como está para não mudar os números já publicados, e esse esquecimento volta no episódio 10.
O que tem dentro do BDI
O Decreto 7.983/2013, art. 9º lista o mínimo que o BDI de obra pública precisa mostrar. A lista serve para qualquer obra, porque é o que uma empresa gasta além dos serviços. Em linguagem de obra:
Administração central (AC): a parte do escritório da empresa que cabe a esta casa. Contador, orçamentista, aluguel da sala, telefone, o tempo de quem vende e de quem compra.
Seguro e garantia (S + G): as apólices da obra e, quando o contrato exige, a garantia de execução.
Riscos (R): as incertezas normais. Uma chuva que atrasa a fundação, um serviço que rende menos do que a composição previa.
Despesas financeiras (DF): o custo de bancar a obra até o cliente pagar. Se a empresa compra o aço hoje e recebe a medição daqui a 30 dias, esse dinheiro parado custa.
Lucro (L): a remuneração da empresa. O IRPJ e a CSLL não aparecem separados no BDI (Súmula TCU 254/2010): eles ficam dentro desse lucro.
Tributos (T): PIS, COFINS e ISS e, se a empresa estiver na desoneração, a CPRB. São os únicos que incidem sobre o preço de venda, e não sobre o custo.
A forma de juntar tudo isso numa conta é a fórmula do Acórdão TCU 2.622/2013. Ela e as faixas de referência por tipo de obra estão explicadas, sigla por sigla, no post BDI de obras públicas: o que o TCU diz e como conferir o seu. Aqui, o que importa é ver a fórmula funcionando numa casa.
Da casa-exemplo ao preço, passo a passo
Vamos usar o mesmo BDI ilustrativo do episódio 6: administração central 4%, seguro e garantia 0,8%, riscos 1,27%, despesas financeiras 1,23%, lucro 7,4%, PIS 0,65%, COFINS 3% e ISS 2,5%. Sem CPRB, porque a casa foi orçada com o SINAPI sem desoneração. Os quatro primeiros e o lucro são os valores médios do TCU para edificações; os tributos são um exemplo, que muda de empresa para empresa e de município para município.
A fórmula funciona em cascata. Cada parcela incide sobre uma base diferente, e é justamente isso que a soma simples ignora:
Etapa | Incide sobre | % | Valor (R$) | Acumulado (R$) |
Custo direto | — | — | — | 184.970,78 |
Administração central | Custo direto | 4,00 | 7.398,83 | 192.369,61 |
Seguro e garantia | Custo direto | 0,80 | 1.479,77 | 193.849,38 |
Riscos | Custo direto | 1,27 | 2.349,13 | 196.198,51 |
Despesas financeiras | Subtotal anterior | 1,23 | 2.413,24 | 198.611,75 |
Lucro | Subtotal anterior | 7,40 | 14.697,27 | 213.309,02 |
PIS, COFINS e ISS | Preço de venda | 6,15 | 13.978,16 | 227.287,18 |
Ajuste do BDI declarado (22,88%) | — | — | 4,91 | 227.292,09 |
Casa-exemplo hipotética de 70 m², SINAPI/PR 08/2026 sem desoneração. Os tributos se dividem em PIS R$ 1.477,37, COFINS R$ 6.818,62 e ISS R$ 5.682,18.
O BDI exato dessa conta é 22,8773%. Na planilha vai o BDI declarado, com duas casas: 22,88%. É ele que se aplica sobre cada custo unitário, e por isso o preço final fica R$ 4,91 acima da conta exata. Não é erro, é arredondamento, como está explicado no post de BDI.
O resultado: a casa que custava R$ 184.970,78 tem preço de venda de R$ 227.292,09, ou R$ 3.247,03/m², contra R$ 2.642,44/m² de custo direto. São R$ 42.321,31 de BDI. Repare em como eles se dividem: despesas indiretas, lucro e tributos ficam quase em terços (32%, 35% e 33%). O lucro é a maior parcela, mas não chega à metade do BDI, ao contrário do que muita gente imagina quando ouve "BDI de 22%".
Lucro sobre o custo ou sobre o preço?
Quando alguém diz "quero 8% de lucro", a primeira pergunta é: 8% de quê? O card do início mostra a diferença com números redondos. Um custo de R$ 100,00 com 8% sobre o custo vira R$ 108,00. Só que R$ 8 sobre R$ 108 é uma margem de 7,41% sobre a venda. Para ter 8% de margem de verdade, o preço teria de ser R$ 108,70.
Na casa-exemplo acontece o mesmo, só que com uma camada a mais. Na fórmula do TCU, o lucro de 7,40% incide sobre o subtotal depois das despesas indiretas e financeiras, e não sobre o custo direto. Os mesmos R$ 14.697,27 de lucro podem ser lidos de três jeitos:
Base | Lucro de R$ 14.697,27 representa |
Subtotal após despesas indiretas e financeiras | 7,40% (o percentual que entrou na fórmula) |
Custo direto | 7,95% |
Preço de venda | 6,47% |
Nenhum dos três está errado. O que não pode é a empresa querer 7,4% do faturamento e usar uma fórmula que entrega 6,47%.
É aí que entra a discussão sobre onde o lucro fica na fórmula. O estudo que fundamentou o Acórdão 2.622/2013 encontrou mais de 20 fórmulas diferentes nos contratos analisados. Na adotada pelo TCU, o lucro fica no numerador, como fator (1 + L). Maçahico Tisaka trata o lucro no denominador, junto com os tributos, como parcela do preço de venda, e Aldo Dórea Mattos também demonstra a formação do preço com a lucratividade como percentual da venda.
Na casa-exemplo, colocar o lucro de 7,4% no denominador, junto com os tributos, e manter o resto no lugar dá um BDI de 24,20% e um preço de R$ 229.741,76. O lucro passa a R$ 17.000,89, que agora sim são 7,4% do preço. A diferença para a conta do TCU é de uns R$ 2,4 mil. Não é que uma fórmula esteja certa e a outra errada: elas respondem a perguntas diferentes.
O TCU tem um bom motivo para deixar o lucro no numerador. Se ele ficasse no denominador, qualquer mudança de alíquota mexeria no lucro em reais, sem nenhuma razão ligada à obra. Para a obra pública, a regra prática é simples: siga a metodologia do edital e do órgão contratante. Na obra privada, a ordem é a inversa: defina primeiro a margem que você quer e depois escolha uma fórmula coerente com essa base.
Erros de conta que comem o lucro
1. A soma simples. É o erro mais comum: somar todos os percentuais e chamar o total de BDI. Na casa, 4 + 0,8 + 1,27 + 1,23 + 7,4 + 6,15 dá 20,85%. Parece próximo dos 22,88%, mas a soma mistura percentuais com bases diferentes. Os tributos incidem sobre o preço de venda, não sobre o custo direto, e as despesas financeiras e o lucro incidem sobre bases que já cresceram.
Em reais, a soma simples cobraria R$ 223.537,19 pela casa, R$ 3.754,90 a menos que a cascata. Esse dinheiro não sai do imposto nem do escritório, que continuam custando o mesmo. Sai do lucro. Quem planejou 7,4% fica com R$ 11.316,00, ou 6,1% do custo direto e 5,1% do preço. Num ano com dez casas, são mais de R$ 37 mil que a empresa achou que ia ganhar e não ganhou.
2. Imposto calculado sobre o custo. É a mesma raiz do erro anterior, em versão menor. Quem calcula 6,15% sobre os R$ 213.309,02 do subtotal recolhe R$ 13.118,50 no preço. Mas a nota fiscal vai sair pelo preço inteiro, e o imposto devido é de R$ 13.978,16. A diferença também sai do lucro. É por isso que os tributos ficam no denominador da fórmula: o preço precisa ser grande o bastante para que, tirado o imposto, sobre o resto.
3. CPRB de um lado, encargos do outro. O episódio 6 mostrou que o mesmo BDI vai de 22,88% para 26,52% quando entra a CPRB de 2,7% (2026). Isso só vale se o custo direto também for desonerado, com encargos sociais menores. BDI desonerado sobre custo não desonerado cobra a contribuição duas vezes; o inverso cobra a menos. A casa-exemplo usa SINAPI sem desoneração, então o BDI também é sem CPRB. E a desoneração está em transição: pela Lei 14.973/2024, a alíquota cai ano a ano até zerar em 2028.
4. Tributos que mudam no meio da obra. A reforma tributária (LC 214/2025) troca PIS e COFINS pela CBS a partir de 2027, e o ISS vai sendo substituído pelo IBS a partir de 2029. Uma casa orçada hoje e executada no ano que vem já pode ter outra conta na parcela de tributos. Vale combinar com o contador da empresa e deixar escrito no orçamento qual legislação foi considerada.
Obra privada × obra pública
Na obra pública, o BDI tem referência. A Lei 14.133/2021, art. 23 manda acrescentar um BDI de referência ao custo, e as faixas do Acórdão 2.622/2013 são a base mais usada. Para construção de edifícios, a faixa vai de 20,34% (1º quartil) a 25,00% (3º quartil), com 22,12% de valor médio. Os 22,88% da casa-exemplo ficam entre o médio e o 3º quartil. Uma lembrança que vale repetir: quartil não é limite. Um BDI fora da faixa precisa de justificativa, não é irregular por si só. O detalhe está no post de BDI de obras públicas.
Na obra privada, não existe referência obrigatória. A lógica do BDI continua a mesma, mas os números são da empresa: o tamanho do escritório, quanto ela banca até receber, o risco que aceita correr e a margem que quer. A parcela de tributos depende do regime tributário. Uma empresa do Simples Nacional, por exemplo, recolhe pelas alíquotas da LC 123/2006, e não pelos 0,65% + 3% de PIS e COFINS do exemplo. Antes de fechar o BDI, vale meia hora com o contador.
Na obra privada também aparece uma pergunta que muda o próprio sentido do BDI: como a obra vai ser contratada?
Empreitada a preço global: a empresa entrega a casa por um preço fechado. Se o reboco render menos do que o previsto ou o aço subir, o problema é dela. É o caso em que o BDI completo, com riscos e lucro, faz todo o sentido, e foi o que fizemos com a casa-exemplo.
Contrato por administração (preço de custo): o cliente paga os custos reais da obra, comprovados por nota, e a empresa recebe uma taxa de administração sobre esses custos. O risco de a obra sair mais cara passa para o cliente, então a taxa não precisa cobrir riscos do jeito que o BDI cobre. Em compensação, o cliente precisa acompanhar compras e medições de perto.
Nenhum dos dois é melhor por natureza. A escolha depende de quanto o projeto está fechado, de quanto o cliente quer participar e de quem aceita correr qual risco. O que não pode é misturar: orçar como empreitada e depois cobrar como administração, ou o contrário, sem deixar isso escrito.
Usando a calculadora de BDI
Dá para refazer todas as contas deste post numa planilha. Para não precisar, montei uma calculadora de BDI no site, gratuita, que aplica a fórmula do TCU e mostra o resultado em reais. Para chegar ao preço da casa-exemplo:
Escolha o tipo de obra: construção de edifícios.
Preencha os componentes: administração central 4%, seguro 0,8%, garantia 0%, riscos 1,27%, despesas financeiras 1,23% e lucro 7,4%.
Nos tributos, informe PIS 0,65%, COFINS 3%, base do ISS de 100% com alíquota de 2,5% e regime onerado, sem CPRB.
Digite o custo direto: R$ 184.970,78.
Além do BDI exato e do declarado, ela posiciona o resultado na faixa do TCU, confere cada componente contra os quartis, mostra o ajuste de arredondamento em reais e gera um relatório em PDF de três páginas, com a cascata e a memória de cálculo. O gráfico "Para onde vai o preço" do relatório mostra, para esta casa, que o lucro fica em 6,5% do preço: é a seção sobre lucro deste post, desenhada.
Dois avisos honestos. A calculadora usa a fórmula do TCU, com o lucro no numerador; se a sua empresa define a margem sobre o preço de venda, o percentual de lucro precisa ser ajustado antes. E ela é uma ferramenta de apoio: não substitui a análise do caso concreto nem a conversa com o contador.
Quando o BDI precisar estar dentro do orçamento, aplicado item a item, a ObraExata, uma ferramenta que acompanho e apoio, faz o orçamento na nuvem, de graça, com o BDI integrado.
O preço é uma decisão, não uma soma
O custo direto diz quanto a obra consome. O preço diz quanto a empresa precisa receber para pagar a obra, o escritório, os impostos e ainda sobrar o que ela planejou. Entre um e outro estão o BDI e uma pergunta que vale mais do que qualquer percentual pronto: qual é a base de cálculo de cada componente?
Se quiser refazer a conta da casa-exemplo, ou a da sua obra, a calculadora de BDI está no site. No próximo episódio, a casa de R$ 227.292,09 ganha um calendário: vamos distribuir esse preço no tempo e ver quanto o cliente precisa ter disponível em cada mês. E você, coloca o lucro no numerador ou no denominador? Conta nos comentários ou no Instagram.
Série Meu primeiro orçamento de obras · Episódio 8 de 10 · Anterior: Episódio 7 — Planilha orçamentária de obra: como montar e conferir com a curva ABC · Próximo: Episódio 9 — Do orçamento ao cronograma físico-financeiro · Ver a série completa
Referências
BRASIL. Tribunal de Contas da União. Acórdão 2.622/2013 – Plenário. Relator: Ministro-Substituto Marcos Bemquerer Costa. Sessão de 25/09/2013.
BRASIL. Tribunal de Contas da União. Súmulas 253/2010 e 254/2010. Disponíveis na Pesquisa Integrada do TCU.
BRASIL. Decreto nº 7.983, de 8 de abril de 2013. Estabelece regras e critérios para elaboração do orçamento de referência de obras e serviços de engenharia. Brasília, DF: Presidência da República, 2013.
BRASIL. Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021. Lei de Licitações e Contratos Administrativos. Brasília, DF: Presidência da República, 2021.
BRASIL. Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006. Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte. Brasília, DF: Presidência da República, 2006.
BRASIL. Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024. Brasília, DF: Presidência da República, 2024.
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo. Brasília, DF: Presidência da República, 2025.
MATTOS, A. D. Como preparar orçamentos de obras. 3. ed. São Paulo: Oficina de Textos, 2019.
TISAKA, M. Orçamento na construção civil: consultoria, projeto e execução. 2. ed. São Paulo: Pini, 2011.
Comentários